当前位置：中国广告人网站>创意策划>房产酒店>详细内容 简单易懂辨别策划案优劣 作者：林海彬 时间：2010-12-31 字体：[大] [中] [小]

    在10余年的房地产操盘服务经历中，接触过数不尽的开发企业老板，有智慧的、有“聪明的”，正所谓：人上一百、形形色色；到最终看到某些真正智慧的开发商都是会处理好科学规划、精心策划与严密计划的系统关系的，在一块土地上搞开发，无论是搞旅游地产、盖住宅楼盘、商业项目还是建工业园，组织自己的专家团队或者借助于外脑进行总体策划都是第一步的。
     策划案做出来后，需要进行评判和下一轮决策，这是更关键的一步。地产知行者经常提醒的——差的策划案耽误时机、甚至误导投资；好的策划案要有相对的新颖性、超前性及可操作性。但
如何辨别这个差/好是很难的，已经花了钱做策划，难道还要再花更大一笔钱去组织更强的专家团队来评价策划案？？？
     地产知行者提示几个简单的评价、辨别策划案优劣的核心板块：
     一 规 模：
    宏大得离谱的肯定不是好东西。打开策划案一看，论调高得吓人，“最”字满天飞，什么世界唯一啦，国际一流啦，你都不要当真，现在你无论去哪个县城、小镇走一走，连洗脚的地方都叫“城”了，几栋小楼都敢叫“国际花园”。规模大得不着边际的不要相信，开发商自己心里首先要有一个基本的度量衡，就可以“看规模识方案”了，每平米房子的建筑成本，每公里高速公路基本造价，一般的企业能拿出多少钱，一般房地产住宅楼盘、商业项目的正常盈利能力及回收期等。回想起一个身披XXX中国策划大师称号的人为一个小三线城市策划的一个叫“xx旅游城”的“大”策划案需要招商引资，要建“中华五千年、世界五千年”等几十个个独立主题公园，占地近200平方公里，迁居国内外高素质人才上百万人，总投资近百亿美元，还有一系列硕大无比的世界之最等等；不过几年过去了到现在也没有一个傻瓜蛋去投资开发。
     二 适用度：
    放之四海而皆准的是最不适用的，适合你的的才是你最需要的。如果是给你的企业或者项目做的策划案，如果你感觉给另一家也可以，项目地本来在区县，你感觉放到主城也可以，甚至你感觉给你做的策划案似曾相识，地产知行者基本可以判定你的钱白花了。有些策划案不结合本地资源，不结合本地市场，不结合开发商的自身优势与实力，甚至都不考察、了解项目地市场情况，就闭门造车或者凭经验、主观臆断而“策划”出应该怎么样怎么样操作。如果抛开具体条件，策划案本来没有优劣之分。在市场上正流行一些通用的策划案（主要集中在网络上、或招商会上叫卖），要么跟你谈分成，要么逼你花数亿元买断；但是房地产项目每一个都是个案，如果不是因地制宜、最适合你企业及项目的方案你不要花钱充大佬，你把“她”娶回家没用，因为“她”属于大众情人，不是你的。
     三 简易度：
    一些境外服务机构或在外地、外国镀过金的策划人喜欢在策划案中夹杂洋文和晦涩难懂的词汇，以显示其水平或者显示其有西方血统，地产知行者认为这是对委托方的不尊重、甚至侮辱。策划案是给人看的，让人能简单易懂是最基本要求，让人看不懂，好像高深莫测，其实，无论是有意、无意是故意为之，都属于拼凑的夹生饭，应该痛批。这不禁想起周立波说的——把简单的事情搞到复杂到别人听不懂的人才叫“专家”。
     四 份 量：
    目前，一部分策划人为了显示策划报告的内容丰富、价值无量，也显示其对得起委托方支付的费用，策划案是越来越厚重。明显超重的肯定水分太多，因为买策划案不是买白菜，不论斤两。版面大、本子厚、分册多的，要严加审查，看看究竟是干货（核心），还是注水（忽悠）的。不像可研报告、商务计划书等，策划案是用来说服自己（统一思想）、说服政府（政策支持）、说服搭档（精诚合作）、说服市场（接受产品）用的，要求言简意赅，图文并茂，简明扼要。在前年见到一个重庆还比较大的开发商向我显耀一个策划案，据说他花了上百万，共有7个分册，什么战略篇、定位篇、营销篇等等，翻开看看，基本没有多少有价值的内容，但是老板爱不释手，走到哪里都要用专用的小车推着，因为实在太重了，结果我问他这个策划案是用在那个项目的，答曰：还在等适合这个策划案的项目。
     五 精美度：
    装帧过于精美更是策划案的现代通病。地产知行者经常跟房地产企业老板们讲：装订也是花你的钱；所以跟我们IBC合作的企业都会精打细算了，会让我们把初稿先拿来，越朴素越好，最后成品一般我们会建议分成两种包装，给政府及银行的华丽一些（投人家所好），留给自己用的简本就行了。跟人一样，当然都希望外表美、心灵也美，既要有姿色，又要有修养。但内部难以识别，首先映入你眼帘的总是外表，如果外表惊艳绝伦，你就要多个心眼了，是不是遇上一肚子稻草的绣花枕头了，是不是遇上心胸险恶的狐狸精了，是不是遇上水性杨花可能会给你戴绿帽子的了。虽然策划案的包装精美度与策划案的优劣没有直接关系，但是外包装越精美的，要越加小心，可能存在内部缺憾。如果只是外表就能打动你，说明你太肤浅了，上当机率肯定就要比别人高了。
    


姓名：林海彬 单位：英威斯特（重庆）商业投资顾问公司（IBC） 职位：董事总经理 历 任： 全经联=理事/商业地产研究员 中国房地产专家联=商业地产首席专家 中国房地产策划师职业资格认证培训=商业地产培训师 重庆市金科集团=商业地产总监 重庆市威龙集团=战略总顾问 重庆市房协商业地产专业委员会=专家委员 重庆市政府房地产发展研究中心=特约研究员 《中国商业地产危盘实操解码系统》=创始人 一针见血洞穿商业地产本质； 望闻问切找对商业地产问题核心； 对症下药解决商业地产危盘项目病根。 咨询QQ ：437528611 邮 箱：xjzczl@126.com 电 话：15922918366